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适应新常态 把握开发节奏 提升产品竞争力置业企业合肥葛洲坝·玖珑府项目开发纪实

发布时间: 2016.01.04      来源:置业企业

继今年6月置业企业以“产业联动,合作开发”的运作模式低成本摘得合肥经开区2015-001号地块后,时隔4个月,该项目名为葛洲坝·玖珑府的规划方案顺利审批通过,并于近日成功取得项目建设工程施工许可证,正式进入施工阶段,创造了该企业阶段性开发速度的新纪录,为有效控制开发成本提升产品竞争力奠定了良好的基础。

葛洲坝·玖珑府项目作为置业企业重组成立以来自主操盘的第一个合作项目,置业企业高度重视该项目在运作模式上的创新,并以该项目做为对标先进成果运用的试点,在开发初期就提出了“提升品质、快速去化、成本可控、实现利润”的目标,为实现这一目标,该项目在拿地之初就进行了提前谋划,将常规工作尽可能前置,大大缩短了项目开发周期。

对标先进,计划先行,统领项目开发全程

通过与先进房企对标,葛洲坝·玖珑府项目在土地摘牌后,迅速将项目负责人、行政、财务、工程等关键岗位骨干配备到位,组建了由综合管理部、财务管理部、工程技术部、经营管理部、营销发展部五个部门组成的管理团队,为项目高效运行奠定基础。另外,根据项目实际,制定详细的具有较强操作性的项目计划书,对项目的定位、设计、成本、建设、销售、资金等各方面提出要求,做到项目开发全程紧凑、有序、可控。

值得一提的是,此次在制定该项目计划时还采用了多层级项目计划系统。置业企业生产经营部负责人先容说:“大家在葛洲坝·玖珑府项目的管理中采用了三级计划管控模式,一级计划是目总体目标和全部工作的计划安排,二级计划时项目开发各阶段、各专项业务工作计划,如报建、设计、出图、施工、营销、成本、资金等,在二级计划基础上再确定三级计划,即项目各个具体单项工作的全部工作计划,细化到从准备工作开始,到工作完成结束的全过程,如:销售中心专项计划、总承包招投标计划等。这样的三级计划能将每一个关键节点分解为更细致的工作节点,落实到人和行动,同时还对责任人计划节点完成时间和完成质量进行跟踪评估,确保项目各个节点按计划达成”

设计前置,分层评审,大幅缩短设计周期

在设计评审方面,葛洲坝·玖珑府项目采取了设计前置与分层评审的方式,大大缩短了项目的设计评审周期。初始阶段,通过多次调研、讨论,明确项目定位,并邀请多家行业内优秀的设计单位提前对项目进行方案设计,同时邀请业内专家团队对方案进行预审,初步确定项目的平面功能、户型、风格等,达到设计意图与项目定位的基本吻合;方案深化后,再组织内部、外聘专家进行正式的方案评审,提出更具体的设计要求,并经过设计方案招标最终选定设计单位,有效增加了规划设计方案审批的通过率。另外,为加快项目报建进度,提前开展施工图设计,使得在方案通过市规委会审批后,一周内完成对施工图的评审,评审意见迅速反馈设计单位修改,迅速取得图审合格书,较好控制了出图时间与计划时间的衔接,保证了出图质量和现场进度要求。

提前谋划,统筹安排,加快集采工作流程

据项目负责人先容,一般在项目开工前会有非常多而杂的采购任务,如果不提前谋划好项目的集采工作,往往会延误项目的开发进度。为保证如期开盘,葛洲坝·玖珑府项目针对设计、施工、营销以及报建等各门类采购要求数量大、时间紧的特点,提前制定了相应的措施:一是工作适度超前,科学制定了集采计划;二是加强沟通,针对项目特点灵活应用多种采购方式;三是由专人负责对接集采工作,保证集采工作的审批畅通。

精心组织,严格管理,确保节点工期实现

项目节点的如期实现,必须要有严格的组织管理。葛洲坝·玖珑府项目为保证项目工期,在管理方面一直遵循着三条原则:一是从策划、设计、推广到施工等各环节,筛选有实力、信誉好、服务意识强的合作单位是实现节点工期的基础;二是积极创造条件保证合作单位快速进场,快速施工,尽快完成任务,是实现节点工期的前提;三是严格履约,及时纠偏,做好过程控制,保证及时支付,是实现节点工期的保障。

“在房地产开发的‘黄金时代’,囤地效益可能大于开发效益;而在‘白银时代’,房价虽仍在波浪式缓慢上涨,但涨幅会低于财务成本的增长幅度,时间一长,好地块也会产生差效益。”葛洲坝玖珑府项目负责人告诉记者,房地产开发企业只有适应新常态,把握开发节奏,提升产品竞争力,加大楼盘的开发去化速度,才能稳健持续发展。


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